Райффайзенбанк: МИА - государственно-коммерческая ипотека
| [08.08.2005] Райффайзенбанк |
9 августа начнется размещение облигаций ОАО КБ «Московское Ипотечное Агентство» (МИА, ипотечный банк). Объем выпуска: 1 млрд руб.; срок до погашения: 3 года; срок до оферты: 1,5 год. На аукционе будет определена ставка ежеквартального купона до оферты. Организатор прогнозирует доходность предстоящего размещения на уровне 10,30—10,40% год. МИА специализируется на операциях на рынке недвижимости г. Москвы. Основная сфера деятельности банка — коммерческая ипотека. 100% акций банка принадлежат Правительству Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы. По итогам 1-го кв. 2005 г. банк занимал 208-е место по размеру активов в российской банковской системе согласно рейтингу информационного агентства Интерфакс.
Согласно информации менеджмента банка, по итогам первого полугодия активы банка выросли до 3,1 млрд руб., а чистая прибыль составила 84 млн руб. Фактически цели создания МИА не отличаются от другого государственного ипотечного агентства, намного более хорошо известного инвесторам — АИЖК. Однако в отличие от АИЖК, банк пока практически не занимается ипотекой жилой недвижимости. По состоянию на конец 1-го кв. 2005 г. лишь менее 5% от общего объема кредитного портфеля составляли кредиты, выданные на жилищную ипотеку. Основной объем кредитного портфеля банка (95%) — коммерческая ипотека, т.е. кредитование под залог коммерческой недвижимости. Мы видим несколько основных рисков деятельности МИА:
Большая часть кредитного портфеля банка — коммерческая ипотека. В целом, это более рискованный вид бизнеса по сравнению с кредитованием на покупку жилья. По степени диверсифицированности кредитный портфель банка также выглядит сравнительно более рискованным, чем жилищная ипотека.
Несмотря на значительную сеть банков-контрагентов, объем выкупленных кредитов на жилую ипотеку по состоянию на конец 1-го кв. 2005 г. составил всего 24 млн руб., т.е. менее 1% от общей суммы кредитного портфеля, в то время как у АИЖК сравнимый показатель приближается к 100%. На наш взгляд, это отражает весьма низкий спрос на основной продукт МИА (рублевую жилую ипотеку в Москве). В целом, по сравнению с другими регионами, где конкуренция АИЖК фактически отсутствует, Москва — очевидно, самый конкурентный банковский рынок жилищной ипотеки. Кроме того, у столичных жителей в намного большей степени востребованы кредиты в иностранной валюте. Номинальные процентные ставки по кредитам в иностранной валюте сравнительно ниже, чем у рублевых.
Наконец, перспективы роста этого сегмента финансового рынка (коммерческой ипотеки) в целом не настолько очевидны, как, например, потребительское кредитование или жилищная ипотека, а конкуренция со стороны коммерческих банков в этом сегменте рынка достаточно велика, особенно на ключевом рынке МИА — в Москве.
Впрочем, как показывает практика рублевого рынка, инвесторы достаточно позитивно относятся к специализированным финансовым институтам. Таким как Русский Стандарт, ХКФБ и АИЖК. Кроме того, хотя московское правительство не предоставляет формальной гарантии, инвесторы в целом положительно оценивают риски банков, принадлежащих государству. В качестве примера можно привести облигации Россельхозбанка (доходность к 4-х мес. оферте: 7,44% год., спред: 236 б.п.), на 100% принадлежащего государству, размещенные без государственной гарантии в декабре 2004 г. На наш взгляд, облигации Россельхозбанка являются наилучшей базой для сравнения с бумагами предстоящего выпуска МИА. При этом очевидно, что МИА предложит инвесторам премию за дебют на облигационном рынке (размер ее можно оценить как 25 б.п.) и за финансовое состояние. В частности, МИА по размеру активов и собственного капитала значительно уступает Россельхозбанку (почти в 8 раз и более чем в 5 раз, соответственно). Размер премии за заметно меньшие масштабы финансовой деятельности можно оценить как 150—200 б.п.
Таким образом, «справедливая» доходность предстоящего размещения составляет 10,55—11,05% год.
| |
 |
комментарий |
 |
| |
|
|
Тел: +7 (495) 796-93-88
Выпуски облигаций эмитентов:
|
