Облигации строителей – беспроигрышный вариант для вложений
Рост цен на недвижимость, наметившийся с середины прошлого года, бурное развитие ипотечного кредитования, «перегруппировка» сил на рынке жилья в Москве, в результате которого лидеры отрасли укрепили свои позиции, - все это способствовало и будет способствовать в кратко- и среднесрочной перспективе повышению финансовой устойчивости строительных компаний и снижению рисков по их долговым ценным бумагам. Вместе с тем, доходность «строительных» облигаций находится на относительно высоком уровне, что делает инвестиции в них, по нашему мнению, достаточно привлекательными. Мы полагаем, что риски вложения в долговые инструменты крупнейших строительных компаний снизились, а благоприятные условия позволяют говорить о возможности их дальнейшей эффективной деятельности. Мы рекомендуем покупать облигации и векселя крупнейших строительных компаний: СУ-155, Главсмосстрой, Группа компаний ПИК, Группа ЛСР. При этом, по нашим оценкам, справедливый уровень доходности должен находится в диапазоне 10,7-11,2% годовых со сроком обращения 1,0-1,5 года.
ТОРГОВЫЕ ИДЕИ
Прошедший 2005 год стал годом существенных изменений на строительном рынке в России в целом, а особенно в Москве, которые коснулись вопросов законодательства, конъюнктуры рынка цен на жилье, бурного развития ипотеки, «перестановки» сил на московском рынке жилищного строительства. Произошедшие события, несомненно, найдут сове отражение на финансовом состоянии строительных компаний, особенно тех, кто занимает лидирующие позиции на рынке. На основных событиях и их влиянии мы хотели обратить внимание.
Рост цен на жилье. В начале прошлого года возобновился рост цен на жилье, темпы которого существенно выросли во второй половине 2005 года и сохранились в начале 2006 года, достигая 4-5% в месяц Возобновление роста цен на жилье, причины которого носят как объективный, так и субъективный характер, вновь привлекло внимание со стороны инвесторов как физических, так и юридических лиц. В большей мере, конечно, со стороны последних, для которых проблема нахождения надежных и доходных инструментов, по-прежнему, остается актуальной.
Повышение цен на жилье обусловлено не только ростом спроса, но и ограниченным предложением. В 2005 году в Москве было введено в строй жилья общим объемом 4644,3 тыс. кв. м, что всего на 1,5% выше показателя предыдущего года. При этом в предыдущие два года темпы роста ввода жилья снизились до 3,0-3,9% против 10-15% в 2000-2002 гг. В 2006 году ожидается незначительный прирост ввода жилья на уровне 1,2-1,5% (см. рис. на стр. 4). Рост цен на жилье будет способствовать улучшению финансовых результатов строительных компаний, повышению показателей эффективности их деятельности.
Ипотека. 2005 год стал годом бурного развития ипотеки. По данным Банка России объем выданных кредитов в 2005 году вырос почти в три раза по сравнению с предыдущим и составил около 52,8 млрд. рублей. Кроме того, на сумму 9,79 млрд. рублей было выдано ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) (4,42 млрд. рублей – в 2004 году, 0,71 млрд. рублей – в 2003 году). К 2010 году, по прогнозу МЭРТ, который приводится в концепции развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, объем выдаваемых ипотечных кредитов составит 415 млрд. рублей. В МЭРТ полагают, что в ходе реализации предусмотренных концепцией мероприятий в 2006 году объем ипотечных кредитов составит 108 млрд. рублей, в 2007 - 151 млрд. рублей, в 2008 - 212 млрд. рублей, в 2009 году - 296 млрд. рублей. Концепцией предусмотрена дальнейшая государственная поддержка развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, основным проводником реализации которой выступает государственный институт развития – ОАО «АИЖК».
Дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования, несомненно, будет способствовать с одной стороны стабильному увеличению числа клиентов строительных компаний, а с другой стороны снижению риска невозврата кредитов (отказа от финансирования в ходе строительства), которые полностью переходят на банки, которые выдают ипотечные кредиты. С учетом прогнозов МЭРТ и доли московских банков (в выданных в прошлом году ипотечных кредитах около 44%) в течение ближайших 4 лет объем финансирования московских строительных компаний за счет ипотеки может составить 125-165 млрд. рублей.
«Перегруппировка» сил на столичном рынке строительства жилья. Изменения в законодательстве, вступившие в силу в апреле 2005 года, поспособствовали и будут способствовать в дальнейшем определенной «перестановке» сил на строительном рынке, в первую очередь за счет ухода с рынка компаний, строящих жилищные «пирамиды». В связи с этим можно ожидать дальнейшее укрепление позиций крупнейших строительных компаний. По итогам 2005 года темпы роста построенного жилья крупнейших строительных компаний существенно опережают в среднем по отрасли.
Говоря о существенных событиях на строительном рынке в прошедшем году, в первую очередь, можно назвать «уход» из строительного бизнеса компании Интеко и покупку ДСК-3 Группой компании ПИК, что позволило последней почти вдвое увеличить объем построенного жилья и занять, по нашим расчетам, около 10% на рынке Москвы и Московской области. По данным компании, объем выручки по группе в 2005 году составил около 900 млн. долларов. Кроме того, можно отметить ряд шагов, сделанных руководством Группы ПИК, по улучшению корпоративного управления. В начале текущего года была завершена консолидация активов группы и увеличен уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК» до 28 516,274 млн. рублей. В марте 2005 года на внеочередном собрании акционеров был избран новый Совет директоров общества, в состав которого вошел независимый директор. В 2005 году 50% акций ОАО «Компания «Главмосстрой» - одного из крупнейшего градостроителя Москвы, - были приобретены структурами «Базового элемента», что снизило политические риски, присущие компании. По итогам 2005 года выручка Главмосстроя составила около 10,5 млрд. рублей, но из-за отсутствия консолидированной отчетности по всем компаниям, входящих в состав группы, нельзя справедливо оценить масштабы бизнеса компании.
Итоги 2005 года строительных компаний позволяют снижать процентные ставки по облигациям.
Финансовые результаты, показанные рядом строительных компаний по итогам прошлого года, позволяют эмитентам на полном основании, по нашему мнению, снижать процентные ставки по своим облигациям. Так, например, активы и выручка Группы ЛСР (крупнейшей строительной компании Северо-Западного региона) по данным консолидированной отчетности, составленной по РСБУ с учетом управленческих корректировок, выросли по сравнению с 2004 годом и составили 20 527 млн. руб. (+49%) и 18 424 млн. руб. (+42%) соответственно. Чистая прибыль Группы выросла в три раза с 342 млн. руб. в 2004 году до 1 155 млн. руб. Эмитент определил 3 и 4 купонов в размере 11% годовых против 14% годовых по 1 и 2 купонам.
Компания «СУ-155» - один из лидеров московского строительного рынка установил купоны по своим облигациям на последний год обращения в размере 10,5% годовых против 14% годовых по предыдущему году.
Обобщая все вышесказанное, мы полагаем, что риски вложения в долговые инструменты крупнейших строительных компаний снизились, а благоприятные условия позволяют говорить о возможности их дальнейшей эффективной деятельности. Мы рекомендуем покупать облигации и векселя крупнейших строительных компаний: СУ-155, Главсмосстрой, Группа компаний ПИК, Группа ЛСР. При этом, по нашим оценкам, справедливый уровень доходности должен находится в диапазоне 10,7-11,2% годовых со сроком обращения 1,0-1,5 года.
