Rambler's Top100
 

Ренессанс капитал: Финансирование девелопмента. Факты против страхов


[08.08.2008]  Ренессанс капитал    pdf  Полная версия

Финансирование девелопмента. Факты против страхов.

- Риски выше, но не смертельны. Немногим менее года тому назад мы утверждали, что ликвидность в секторе имеется, хотя и далеко не везде. С тех пор ситуация на внешних рынках продолжала ухудшаться, процентные ставки выросли, а финансирование стало еще менее доступным. Без сомнения, мы увидим многочисленные случаи переноса сроков завершения проектов, и, вероятно, несколько банкротств мелких игроков. Однако мы по-прежнему считаем, что взгляд на весь сектор как полностью лишенный финансирования является необоснованным.

- Финансирование девелоперов: да здравствуют госбанки! За прошлый год российские банки вдвое увеличили объем кредитов, выданных сектору, а наибольший прирост пришелся на Сбербанк и ВТБ. Поддержание таких темпов роста в этом году не представляется возможным, и ряд банков с уже значительной долей кредитов девелоперам будут уменьшать концентрацию риска в этом секторе. Замедление роста, однако, вряд ли станет резким – опять же из-за поддержки со стороны госбанков. Только за первый квартал ВТБ выдал девелоперам кредитов более чем на USD2 млрд.

- Ипотечное кредитование: аналогичная ситуация. Рынок ипотеки стремительно трансформируется в пользу крупных банков, которые имеют стабильный доступ к долгосрочному фондированию, и признаков резкого замедления темпов роста здесь также не наблюдается. Один только Сбербанк за первый квартал на 17% увеличил свой портфель ипотечных кредитов. Несмотря на негативные комментарии в прессе, статистика за первый квартал отражает те же сезонные колебания, что и раньше. Данные за первое полугодие должны быть опубликованы Банком России в ближайшее время.

- Институциональные покупки продолжаются. Несмотря на широко распространенные опасения, поток институциональных покупок не прекратился. Наши отраслевые аналитики насчитали минимум 33 сделки, закрытые в первом полугодии, на общую сумму не менее USD5.1 млрд (только по сделкам с опубликованной стоимостью).

- Основные факторы кредитоспособности остаются неизменными... Качественный портфель проектов (т. е. равномерно распределенный по срокам завершения и с незначительной концентрацией), баланс с достаточной долей собственного капитала и способность продавать площади до завершения проекта – три составляющих рецепта успешного выживания в непростые времена.

- …как и наша уверенность в фундаментальных характеристиках сектора. До сих пор мы не наблюдаем коррекции ни арендных ставок, ни цен на жилье, хотя активность на рынке снизилась, а количество сделок сократилось. Мы по-прежнему считаем, что в сегменте жилой недвижимости из-за проблем с финансированием скорее пострадает предложение, чем спрос, что лишь будет способствовать улучшению фундаментальных характеристик сектора. Что касается коммерческой недвижимости, повышение ставок капитализации приведет к снижению оценки стоимости объектов, но не до такой степени, чтобы привести к серьезному сокращению активов девелоперов.

Состояние банковской системы

Банковская система остается крупнейшим источником капитала для строительного сектора, поэтому мы приводим краткие сведения о ее развитии в первом полугодии. Темпы роста сектора в целом снизились по сравнению с прошлым годом, однако замедление было незначительным. Банковский сектор по-прежнему демонстрирует весьма динамичный рост, по крайней мере, в сравнении с развитыми рынками. С точки зрения источников финансирования роста важно отметить, что увеличение активов в первом полугодии примерно на две трети было обеспечено за счет местных источников (преимущественно средств на счетах юридических и физических лиц). Увеличения зависимости от обязательств перед нерезидентами также не отмечается: отношение внешней задолженности к активам банковской системы даже снизилось по состоянию на конец первого полугодия. В рамках базового сценария мы ожидаем увеличения корпоративных кредитов по итогам всего года на 30%.

Финансирование девелоперов

На данный момент сложно собрать данные по банковской системе в целом за первый квартал или первое полугодие, так как пока лишь некоторые банки опубликовали детализированную отчетность по МСФО, а других надежных источников информации попросту не существует. Однако после бурного прошлогоднего роста замедление представляется неизбежным.

В нынешних условиях прошлогодний результат – двукратный рост кредитов – повторить практически невозможно. Однако и сценарий «жесткой посадки» представляется маловероятным. В начале года подконтрольные государству банки продолжали наращивать объем кредитов, выданных девелоперам. Только ВТБ за первый квартал увеличил сумму кредитов строительному сектору на USD2.3 млрд, и этот сектор лидирует по темпам прироста кредитного портфеля у банка.

Сбербанк за последние две недели открыл ИПГ Евразия и MosCityGroup кредитную линию на USD500 млн сроком на пять лет для рефинансирования задолженности и завершения строительства башни «Евразия» в ММДЦ (Москва-Сити), а ВТБ предоставил трехлетний кредит на USD350 млн компании AFI Development на реализацию проекта центрального ядра в том же ММДЦ. Кроме того, заслуживают внимания следующие факты.

- В кредитовании отрасли заняты не только крупные государственные банки, но и частные финансовые организации (например, Альфа-Банк и МДМ-Банк). То же самое можно сказать об отдельных «дочках» зарубежных банков (Райффайзенбанк).

- Некоторые кредитные организации, активно предоставлявшие строителям деньги в прошлом, явно ограничены в возможностях продолжать кредитование в текущем году ввиду снижения доступности долгосрочного фондирования. Кроме того, часть банков признает чрезмерную концентрацию сектора в кредитном портфеле и стремится к снижению его доли (например, Банк «Санкт-Петербург»).

- В проектном финансировании соотношение заемных и собственных средств в структуре капитала 25/75 по-прежнему является стандартным для Москвы, для других регионов – 50/50.

- Внутренний рынок облигаций по-прежнему открыт исключительно для крупнейших компаний, тогда как остальным приходится изыскивать иные источники финансирования. Группа ЛСР (B1/B+) успешно разместила выпуск облигаций на сумму 5 млрд руб. при ставке купона 13.25%, чему в немалой степени способствовало потенциальное включение выпуска в перечень ценных бумаг, принимаемых Банком России в обеспечение по операциям рефинансирования. С другой стороны, специализирующийся на строительстве торговых комплексов петербургский девелопер Макромир вынужден был полностью выкупить второй выпуск своих облигаций (1.5 млрд руб.) при исполнении оферты в июле, хотя ставка купона была установлена на уровне 16.5% до следующей годовой оферты.

Ипотечное кредитование

Ставки по ипотеке за последние полгода выросли на 100-200 б. п., но пока это не привело к резкому падению объемов ипотечного кредитования. В первом квартале динамика ипотечного кредитования соответствовала прошлогодним сезонным колебаниям. Только Сбербанк выдал за квартал новых ипотечных кредитов более чем на USD2 млрд, при этом общая сумма задолженности по ипотечным кредитам увеличилась за период на 17%.

Поскольку рынок секьюритизации остается недоступным для большинства выдающих ипотечные кредиты организаций, происходит естественное перераспределение рыночных долей в пользу крупных государственных банков (как мы и предполагали). Ключевые игроки, однако, по большому счету работают в прежнем режиме в том, что касается склонности к риску и процедуры отбора клиентов при одобрении выдаваемых кредитов. Приемлемое отношение суммы кредита к стоимости предмета залога изменилось совсем незначительно, а причиной стало ужесточение политики АИЖК (агентство теперь менее склонно рефинансировать ипотеку с показателем более 70-80%, как было ранее). Учитывая сокращение рыночной доли АИЖК, как и прежде жесткие условия кредитования в Сбербанке и отсутствие изменений в политике ВТБ, можно предположить, что пока среднерыночная склонность к риску при выдаче ипотеки не претерпела заметных изменений.

 
комментарий
 


 

Тел: +7 (495) 796-93-88


Архив комментариев

ПНВТСРЧТПТСБВС
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 1 2 3 4
   
 
    
   

Выпуски облигаций эмитентов: