Принятие подзаконных актов к законам об ипотечных ценных бумагах позволит Банку размещать выпуски, обеспеченные ипотечными кредитами, и снизить стоимость привлечения пассивов

Факторы, ограничивающие кредитное качество эмитента

Зависимость пассивной базы от рынка облигаций

Профиль Эмитента

Московское ипотечное агентство (далее «КБ МИА», «Банк» или «Эмитент») было создано в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999г. «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» 20 января 2000г. «Московское ипотечное агентство» было зарегистрировано ЦБ РФ в качестве кредитной организации. На настоящий момент все 100% акций Банка принадлежат единственному учредителю и акционеру – Правительству Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы.

КБ МИА формировался для развития ипотечного кредитования в Москве, в частности – создания и поддержки вторичного рынка ипотечных кредитов. Однако, большая часть ипотечных кредитов, выданных в Москве на настоящий момент, выдана крупными банками, не нуждающимися в рефинансировании кредитов на вторичном рынке, и поэтому Банк разработал продукты первичного рынка ипотечного кредитования для физических лиц и коммерческих организаций.

На 01.01.2006, в структуре ипотечного портфеля банка 92% кредитов были представлены коммерческой ипотекой, 7% - жилой ипотекой и 1% - выкупленными ипотечными кредитами.

Важной особенностью кредитной политики банка является то, что все кредиты предоставляются на стандартных условиях и легко могут пакетироваться для структурирования обеспеченных выпусков после того как будут приняты необходимые законы и подзаконные акты для создания подобных инструментов.

Кредитный рейтинг

В феврале 2006г. рейтинговое агентство Moody's Interfax присвоило КБ МИА долгосрочный кредитный рейтинг по национальной шкале на уровне Aa2.ru. В обосновании к рейтингу агентство указывает, что рейтинг Банка основан на том, что КБ МИА на 100% принадлежит городу Москве (рейтинг Moody's – Baa2, прогноз – «стабильный»). По мнению Moody's Interfax, существует достаточно высокая вероятность поддержки Банка со стороны собственника, исходя из того, что дефолт КБ МИА имел бы серьёзные последствия для деловой репутации города Москва. Возможность такой поддержки подтверждается неоднократным пополнением капитала Банка Правительством Москвы с момента его основания в 2000г. и присутствием в Совете директоров МИА высокопоставленных городских чиновников.

Наличие кредитного рейтинга высокого уровня позволяет рассматривать облигации Банка в качестве активов для размещения средств страховых резервов страховщиками. Согласно указу Минфина №100н от 08.08.2005г. о правилах размещения средств страховых резервов, в пункте, определяющем требования к активам, принимаемым для покрытия страховых резервов, говорится, что для покрытия страховых резервов могут использоваться выпуски: а) включенные в котировальный список "А" первого уровня хотя бы одним организатором торговли на рынке ценных бумаг б) выпущенные эмитентами, имеющими рейтинг международных рейтинговых агентств "Стэндард энд Пурс", "Мудис Инвестор Сервис" и "Фитч Инк" не менее двух уровней от суверенного рейтинга Российской Федерации, но не ниже уровня ВВ-, Ва3 и ВВ- соответственно или рейтинг аналогичного уровня российских рейтинговых агентств

Рейтинг Aa2.ru по шкале Moody's Interfax отстоит от рейтинга РФ на две ступени и таким образом после включения выпуска облигаций КБ МИА в котировальный список "А" первого уровня, облигации Банка могут использоваться в качестве активов для размещения средств страховых резервов, открывая для облигаций КБ новый класс инвесторов.

Выпуски КБ МИА на рынке

На рынке в настоящий момент обращаются два выпуска КБ МИА. Первый выпуск объемом 2,2 млрд руб. и сроком 10 лет был размещен в ноябре 2002г. Выпуск имеет гарантию Москвы на номинал выпуска и сложную структуру купона с индексацией к доллару и поэтому его ликвидность на рынке была невысока – выпуск осел в портфелях нескольких крупных покупателей. Второй выпуск объемом 1 млрд руб и сроком 3 года был размещен в августе 2005г. Выпуск МИА-2 имеет простую структуру, но при размещении большая часть займа была выкуплена крупным иностранным участником, что негативно сказалось на ликвидности выпуска на вторичном рынке.

Прайсинг выпуска

Выпуск КБ МИА не имеет прямых аналогов на рынке. Выпуски банков Русский Стандарт, ХКФ, Петрокоммерц и Росбанка, имеющих аналогичные рейтинги по шкале Moody’s Interfax, торгуются с доходностями значительно меньше чем существующие выпуски МИА. Несмотря на наличие высокого рейтинга и прямого контроля правительства Москвы рынок не воспринимает КБ МИА как самостоятельный бизнес и закладывает существенную премию между обязательствами банка и кривой Москвы.

Мы думаем, что наиболее корректным ориентиром при размещении третьего выпуска КБ МИА должен быть выпуск МИА-2, так как выпуск МИА-1 имеет сложную структуру и, как следствие, низкую ликвидность. Исходя из уровня доходности выпуска МИА-2, мы оцениваем справедливую доходность к полуторалетней оферте для выпуска МИА-3 на уровне 9,85-10,15% годовых.

комментарий