Сегодня Fitch Ratings присвоило MIRAX GROUP, Россия, (далее "Mirax") рейтинги дефолта эмитента ("РДЭ") в иностранной и национальной валюте на уровне "B", прогноз "Стабильный", и краткосрочный рейтинг в иностранной валюте "B". Mirax также был присвоен национальный долгосрочный рейтинг "BBB-(минус)(rus)", прогноз "Стабильный". Объем публичных долговых обязательств Mirax составляет около 6,6 млрд. руб. (245 млн. долл.).
Рейтинги отражают позиции Mirax как одного из ведущих московских девелоперов офисной недвижимости и жилья класса премиум. Поддержку рейтингам оказывает способность Mirax реализовывать высокоприбыльные проекты, что было продемонстрировано в последние годы. Это обеспечило высокую процентную маржу компании. Так, маржа по операционному показателю EBITDAR составила 28% в 2005 г., что выгодно отличается от показателей сопоставимых европейских компаний. Fitch полагает, что хорошие показатели маржи Mirax и в дальнейшем будут поддерживаться позитивными рыночными условиями в Москве, где, как ожидается, в ближайшее время спрос по-прежнему будет превышать предложение.
В то же время рейтинги ограничены относительно небольшим размером компании, небольшой базой ее собственных средств и недостаточной диверсификацией, что подвергает компанию высоким рискам при каком-либо потенциальном спаде на московском рынке недвижимости. Помимо этого, Mirax имеет высокую степень концентрации проектов. Так, в 2007 и 2008 гг. операционный денежный поток, вероятно, будет поступать, преимущественно, лишь от четырех проектов.
Рейтинги также ограничены недостатками корпоративного управления Mirax, в том числе нехваткой независимых членов совета директоров и формализованных процедур внутреннего контроля. Исторически, последний фактор приводил к недостаточным ограничениям по сделкам со связанными сторонами и формальным процедурам управления рисками. В настоящее время предпринимаются меры по улучшению этой ситуации.
Проблемы с бухгалтерским учетом в прошлом приводили к включению аудиторами Mirax оговорок в аудиторские заключения за 2004 и 2005 гг. Данные оговорки были обусловлены несоответствующими процедурами бухгалтерского учета, которые имели место в 2004 г. и были связаны с учетом некоторых статей кредиторской задолженности и строительных материально-производственных запасов. При этом первый пример в отношении несоответствующих процедур бухгалтерского учета относится не к самой компании Mirax, а к компании, которая была приобретена Mirax. По второму примеру, по информации Fitch, процедуры бухгалтерского учета были впоследствии улучшены.
Кроме того, компания Mirax подвержена рискам, связанным со сложной деловой средой в России, которую отличает непрозрачный правовой режим. Кроме того, неблагоприятными факторами российского строительного рынка являются низкий уровень прозрачности и непоследовательность в выдаче разрешений на строительство, что еще больше усиливает риски, которым подвергается Mirax.
Показатели кредитоспособности Mirax за 2005 г. расцениваются как приемлемые для соответствующего уровня рейтинга. Скорректированный левередж (отношение чистого долга к операционному показателю EBITDAR) находится на уровне 2,3x. При этом Fitch ожидает, что левередж сократился в 2006 г. и будет уменьшаться и в дальнейшем по мере увеличения генерирования денежных средств в ходе реализации ключевых проектов компании. Кроме того, компания Mirax должна продолжить диверсификацию и укрепление своей структуры бизнеса без значительного увеличения долговой нагрузки, которая ограничена ковенантами эмиссии кредитных нот, проведенной в 2006 г.
Принимая во внимание потенциально волатильный характер денежного потока Mirax, ликвидность компании расценивается как более слабая, по сравнению с типичными позициями ликвидности европейских компаний. Однако такая ситуация частично сглаживается ввиду отсутствия краткосрочных долговых обязательств (с погашением менее чем через год). В целом структура задолженности компании остается относительно краткосрочной и концентрированной. Так, задолженность в размере 3,9 млрд. руб. (148 млн. долл.) из общего объема долга в 9,2 млрд. руб. (340 млн. долл.) имеет сроки погашения до конца 2008 г. Это обуславливает существенные риски рефинансирования, которые в некоторой степени уменьшаются за счет денежных средств на балансе компании в размере 1,2 млрд. руб. (46 млн. долл.) по состоянию на конец 2005 г., а также неиспользованных безотзывных кредитных линий объемом 5 млрд. руб. (190 млн. долл.) по состоянию на октябрь 2006 г. и продемонстрированной способности Mirax привлекать средства на внутренних и международных рынках долговых обязательств.
